Forskning belyser otidsenlig lagstiftning

Den svenska lagstiftning som reglerar finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag är föråldrad och uppfyller inte behoven på en globaliserad fastighetsmarknad. Dessutom är kunskapen inom fastighetsrätt i Sverige på väg att urholkas. För att bidra till att vända denna trend har Mannheimer Swartling sponsrat en forskartjänst i fastighetsrätt vid Stockholms universitet. Elisabeth Ahlinder, som disputerade i december 2013, förespråkar lagändringar i sin avhandling. ”Nu är det upp till Justitiedepartementet att reagera”, säger hon.

Den svenska jordabalken, som bland annat innehåller regler för fastighets- och hyresmarknad som till vissa delar berör och påverkar fastighetsfinansiering, tillkom till stora delar under 1900-talets första hälft. Förarbetena till jordabalken, skrevs mellan 1905 och 1970. Sedan dess har globaliseringen och utvecklingen av nya finansieringsformer medfört en radikal förändring av villkoren på fastighetsmarknaden.

- Lagstiftningen har däremot i princip inte förändrats. En följd av detta är att det råder vissa grundläggande skillnader mellan den traditionella och den kommersiella fastighetsrätten. Skillnader som medför risk för friktioner på fastighetsmarknaden. Det skapar vidare incitament för aktörer att medvetet kringgå lagstiftningen och kan även resultera i att utländska aktörer undviker den svenska marknaden, säger Elisabeth Ahlinder.

Patenträttens medeltida konstruktion
Säkerhet i fast egendom uppnås traditionellt genom upplåtelse av panträtt. Men när det gäller användning av fastigheter i transaktioner som omfattar större belopp är panträtt sällan den enda formen av säkerhet. Finansiering sker då i hög grad genom användning av alternativa finansieringsformer, till exempel fastighetsleasing, pant i aktier eller andelar i fastighetsägande bolag, mezzaninelån eller komplexa finansieringsformer som paketerar och strukturerar tillgångar på ett sätt som gör att det kan användas som underlag för obligationsutgivning. 
- Panträtten är en i grunden välfungerande konstruktion. Fastighetsmarknaden är dock idag mer komplicerad än vad den tidigare varit och kräver ofta mer sofistikerade lösningar än vad panträtten medger, säger Elisabeth Ahlinder.

Hon konstaterar också att de nya finansieringsformerna innebär att tolknings- och tillämpningsproblem uppstår i förhållande till den rådande lagstiftningen.

Internationaliseringen av finansmarknaden resulterar i krockar mellan svensk och utländsk rättskultur.

Internationaliseringen av finansmarknaden resulterar i krockar mellan svensk och utländsk rättskultur. Det handlar bland annat om den svenska indelningen i fast och lös egendom samt common law-baserade avtalsstrukturer som tillämpas i det svenska systemet.
- Ett exempel är att lease-avtal och hyresavtal inte riktigt är samma sak. Därför finns det inga entydiga svar på hur en eventuell avtalstvist ska lösas. Om avtalen är osäkra medför det en risk och en kostnad för den som vill investera i svenska fastighter. På grund av det kanske investeraren avstår från avtalet och svenskt näringsliv går miste om kapital, säger Elisabeth Ahlinder.

"Upp till politikerna att reagera"
I avhandlingen ger hon också förslag på förändringar av olika bestämmelser i jordabalken i syfte att modernisera lagstiftningen. Avhandlingen presenterades vid Elisabeth Ahlinders disputation i december 2013. Justitiedepartementet har också fått ta del av hennes slutsatser. 
- Jag har belyst problematiken. Nu är det upp till politikerna att reagera, säger hon. Resultatet av hennes forskning kommer också att presenteras vid klientseminarier på Mannheimer Swartling under våren 2014. Hon kommer dessutom att dela med sig av sin kunskap genom att leda två kurser i fastighetsrätt vid Stockholms universitet under 2014.

Vill insiprera andra
Bakgrunden till Mannheimer Swartlings stöd av hennes forskningsprojekt, som inleddes 2007, var att byrån konstaterat att kompetensen inom svensk fastighetsrätt var på väg att urholkas genom ett generationsskifte och brist på återväxt. Det finns till exempel idag inte någon svensk professor i fastighetsrätt. Elisabeth Ahlinder, å sin sida, brann för att fördjupa sig i kommersiell fastighetsrätt, ett jungfruligt forskningsområde i Sverige. Målet var att skriva en bok i ämnet.
- Mannheimer Swartlings stöd har varit av mycket stor betydelse för den forskning som jag bedrivit. Det viktigaste för mig, förutom det finansiella stödet, är att jag har fått tillgång till kunskapen och den samlade erfarenhet som finns på byrån. Min koppling till byrån har dessutom fungerat som en fantastisk dörröppnare för min forskning, säger hon.

Elisabeth Ahlinder är den första som metodiskt har gått igenom jordabalken och lyft frågor som aldrig tidigare lyfts, något som hon själv beskriver som ett ”monsterprojekt”. Eftersom ämnet och frågeställningarna var nya saknades i mycket stor ut- sträckning material som berörde forskningsområdet. De nya frågorna krävde en inledande och grundläggande analys av både den kommersiella fastighetsmarknaden och fastighetsrättsliga principer. Ett arbete som var både omfattande och utmanande. Nästa punkt på agendan är att skriva en mer lättillgänglig version av avhandlingen som lärobok för studenter. 
- Jag hoppas kunna inspirera andra att intressera sig för fastighetsrätt och på så sätt bidra till att långsiktigt höja kunskapen i Sverige inom området, säger Elisabeth Ahlinder.

Fler fokusartiklar

IKEA och Mannheimer Swartling bevis för att kunskapsöverföring skapar framgång

Två sinsemellan olika företag som har insett vikten av att främja en kultur av kunskapsöverföring för att skapa hållbar framgång är IKEA och Mannheimer Swartling. Fortsätt läsa...

Det går inte att delegera bort ansvaret

Mutor, kemikalieanvändning eller utnyttjande av arbetskraft. Ansvaret för hur ett företags lokala organisationer hanterar verksamheten vilar alltid på koncernledningen - eftersom effekterna i slutändan inte bara påverkar varumärket, utan också resultatet. Fortsätt läsa...

”Avfluffa hållbarhetsfrågorna”

”Hållbarhetsfrågorna måste avfluffas. Det handlar inte om att vara god, utan  om riskhantering, långsiktig överlevnad och lönsamhet. Fortsätt läsa...

Tredje segern för Stockholm i SM i Juridik

”Vi lärde oss mer på ett par veckor än under en hel termin”. Så kommenterar Rikard Malmi de intensiva förberedelserna inför SM i juridik 2014, där han säkrade segern för Stockholms universitet tillsammans med lagkamraten David Sturesson. Fortsätt läsa...